Via alla riforma dei condomini: ecco cosa cambia

condominiOggi entra in vigore la “riforma del condominio”, in termini più prosaici la legge n. 220 del 2012. Una sorta di rivoluzione, almeno nell’intenzione del legislatore, che dovrebbe cambiare le regole di convivenza tra i condomini e i rapporti con l’amministratore, rendendo più arido il terreno di coltura delle liti “alla Fantozzi”. Ogni anni sono 200mila i nuovi contenziosi aperti tra vicini che mal si sopportano, oltre due milioni le cause pendenti. Un numero di tutto rilievo se si pensa che vivono in condominio (per definizione di legge, edificio con parti ad e proprietà comune) 30 milioni di italiani: ogni 15 titolari di appartamento dunque, almeno uno si è rivolto alla giustizia per dirimere controversie “di palazzo”.

Ma cosa cambia in concreto è ancora presto per rilevarlo, molto dipenderà dall’applicazione che le norme troveranno. Partendo dagli amministratori, si nota un inasprimento degli obblighi, orientati soprattutto a garantire maggiore trasparenza ai processi gestionali. Per questo l’obbligatorietà di nominare un amministratore passa da palazzi con più di quattro condomini, ad unità con più di otto appartamenti.

Il gestore delle parti comuni dovrà rispettare alcuni requisiti attivi (come aver sostenuto un corso di formazione abilitante oppure svolgere la professione da più di un anno) e altri passivi (non deve risultare protestato né avere carichi pendenti per reati contro il patrimonio). La durata del mandato è fissata per legge in due anni, prorogabili. Al momento del suo insediamento, l’amministratore dovrà specificare le componenti del suo stipendio e non potrà ricevere poi altri emolumenti.

Passando alla sua attività, dovrà tenere (come per tutte le imprese e come ragionevolezza richiede) un conto corrente dedicato al condominio. Un fondo apposito dovrà essere costituito per finanziare interventi di restauro, riqualificazione o ampliamento. Inoltre, se i “soci” lo richiederanno, dovrà attivare un sito internet da cui tutte le delibere saranno consultabili. Venendo al regolamento di condominio, e quindi al comportamento degli inquilini, sono molte e tanto discusse le novità: innanzitutto è stata preclusa la possibilità di inserire tra le regole il divieto di detenere animali domestici.

Quindi sono stati rivisti i quorum assembleari: quello partecipativo (necessario alla regolare costituzione) è fissato 50% +1 dei condomini e 2/3 dei millesimi di proprietà rappresentati in prima convocazione; per le successive si scende a 1/3 dei condomini e anche dei millesimi. Il quorum deliberativo però si ferma a metà: rimane al 50% +1 dei partecipanti e richiede almeno 1/3 dei millesimi.

Per i condomini morosi, sempre più numerosi di questi tempi, entro sei mesi dal rendiconto in cui emerge il mancato pagamento delle spese condominiali l’amministratore ha l’obbligo di procedere a richiedere il decreto ingiuntivo per la riscossione delle somme dovute. Le sanzioni per violazioni del regolamento condominiali prevedono una forbice da 200 a 800 euro. Di dubbia applicabilità la norma che prevede la possibilità di “staccarsi” da riscaldamento e climatizzazione centralizzati: sarà possibile solo se non si arrecherà danno o onere troppo gravoso agli altri condomini.

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