Cambio di destinazione d’uso: la guida completa 2021

La destinazione d’uso di un immobile è il fine per cui esso viene utilizzato (ufficio, magazzino, negozio, industria, abitazione…). Ogni immobile nasce con una destinazione d’uso specifica ma è possibile cambiarla successivamente tramite una procedura urbanistica.

Alcuni cambi di destinazione d’uso popolari sono: da negozio ad appartamento, da deposito/garage a laboratorio, da capannone industriale a complesso residenziale, da abitazione a ufficio. Alle giuste condizioni può essere conveniente acquistare un immobile a prezzi favorevoli per trasformare la sua destinazione d’uso. Gli elementi da tenere in considerazione prima di procedere in questi casi sono la fattibilità, i tempi e i costi.

Categorie di destinazione d’uso

Il decreto sblocca Italia del 2014 ha introdotto lo specifico articolo 23 ter nel Testo Unico dell’Edilizia, che è il riferimento per la definizione della destinazione d’uso di un edificio.

Le possibili destinazioni d’uso sono state divise in 5 macrocategorie:

  • Residenziale: uso abitativo
  • Commerciale: vendita all’ingrosso, vendita al dettaglio, supermercati, centri commerciali, mercati, bar, ristorati
  • Turistico-ricettiva: alberghi, campeggi, ostelli
  • Produttiva-direzionale: industrie, laboratori artigiani, magazzini, imprese edili, magazzini, officine, banche, uffici, studi professionali, fiere
  • Rurale: capannoni per allevamento, forestazioni, campi coltivati, serre, pascoli, agriturismi, abitazioni rurali e magazzini di stoccaggio

Ci può essere anche una destinazione d’uso multipla ma deve sempre essere specificata quella prevalente in termini si superficie. Questa sarà quella di riferimento per la normativa.

Quando è consentito?

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è generalmente sempre consentito a meno che non sussistano degli impedimenti particolari:

  • L’impossibilità di rispettare prescrizioni specifiche per la categoria scelta per il cambio. Si parla ad esempio del requisito di abitabilità, condizioni igienico-sanitarie, superfici minime (per esempio dimensione dei bagni pubblici), i rapporti areo-illluminati (superfici finestrate dei locali). Qui c’è da considerare che ogni comune ha le sue regole specifiche.
  • Limiti impiantistici, come l’impossibilità di installare una canna fumaria, la presenza della rete elettrica o la mancanza della fognatura.
  • La contrarietà del regolamento condominiale. Considerando che tale impedimento deve essere stato approvato all’unanimità in assemblea per essere valido.
  • La modifica sia contraria al regolamento urbanistico previsto per l’edificio o l’area su cui esso è realizzato.

Pratica urbanistica richiesta

Una prima distinzione è che il cambio di destinazione d’uso può avvenire con o senza opere edilizie.

Per esempio per passare da una casa ad un ufficio aperto al pubblico saranno necessarie opere di adeguamento specifico (spazi, scale, servizi igienici), mentre un ufficio di un professionista potrebbe divenire un’abitazione senza interventi sostanziali.

Una seconda distinzione è se o meno il cambiamento della destinazione d’uso di un immobile resta all’interno delle stessa macrocategoria (residenziale, commerciale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, rurale). Per esempio passare da bar a ristorante (stessa macrocategoria commerciale) è più semplice e meno costoso.

Tenendo queste due distinzioni a mente, il permesso da richiedere varia a seconda del tipo di intervento e del passaggio di categoria.

Cambio all’interno della stessa macrocategoria:

  • Per un cambiamento che non prevede interventi edilizi, può essere sufficiente la Denuncia di Inizio Attività (DIA), la quale deve essere redatta e firmata da un geometra qualificato.
  • Per operazioni di restauro o risanamento che non vadano ad apportare modifiche strutturali all’edificio sarà sufficiente la CILA: Comunicazione Inizio Lavori Asseverata
  • Per operazioni che vadano a modificare le parti strutturali di un edificio sarà necessaria la SCIA: Segnalazione Certificata di Inizio Attività
  • Per le nuove costruzioni, per le operazioni che comportino una variazione delle volumetria complessiva o della sagoma dell’immobile e per variazioni nel carico urbanistico va invece richiesto il Permesso a Costruire.

Cambio da una macrocategoria ad un’altra:

  • Dopo il DL Semplificazioni 2020 il cambio di destinazione da una macrocategoria all’altra, per esempio da capannone agricolo a uffici, anche se attuato senza opere edilizie, comporta sempre la richiesta di un Permesso a Costruire.

Modalità passo per passo

Il cambio di destinazione d’uso determina una variazione sia urbanistica che catastale. Per la parte urbanistica è responsabile il Comune dove si trova l’immobile. La modifica al Catasto è successiva e determina anche un aggiornamento fiscale. Questo si delinea come un cambiamento dell’ammontare delle tasse da versare, come ad esempio Imu e Tari. Per molti di questi passaggi è necessario essere seguiti da un professionista qualificato.

I passi da seguire:

1) Reperire nel comune di pertinenza le documentazioni relative all’immobile.

2) Verifica della regolarità urbanistica

3) Verifica dei requisiti e realizzazione del progetto

4) Presentazione della pratica urbanistica

5) Realizzazione dei lavori

6) Richiesta aggiornamento catastale

7) Ottenimento dell’agibilità

Quanto costa?

Calcolare il prezzo preciso dell’intero iter non è semplice in quanto dipende da molti fattori: il costo totale degli interventi, l’onorario del tecnico che effettuerà le verifiche, gli oneri di urbanizzazione e quelli di segreteria. Gli oneri di urbanizzazione e di segreteria possono variare anche di molto da Comune a Comune.

Per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione si intende la quota che va pagata al Comune per le infrastrutture pubbliche collegate all’immobile (strade, fognature, illuminazione…). L’insieme delle necessità previste per l’immobile costituisce il carico urbanistico (consumo d’acqua, elettricità, utilizzo dei parcheggi). Quando vi è un cambio di destinazione d’uso (anche all’interno della stessa macrocategoria) il carico urbanistico viene ricalcolato. Se questo dovesse essere maggiore si andranno a pagare oneri di urbanizzazione in proporzione all’aumento. In caso contrario nulla è dovuto.

Per esempio trasformando un capannone per lo stoccaggio del fieno in un agriturismo si andrà quasi certamente a delineare un maggiore carico urbanistico sia per la raccolta dei rifiuti, che per i parcheggi, che per i consumi di acqua ed elettricità.

Un’idea di riferimento per due delle voci spesa è la seguente:

  • Diritti di segreteria, a seconda del comune: da 80,00 a 350,00 €
  • Parcella per sbrigo pratiche catastali: da 300,00 a 700,00 €
  • Oneri di urbanizzazione: prezzo in base ai metri quadri, possono andare da pochi euro al Mq a 100/200 a seconda del comune e dal tipo di intervento. Online sono disponibili PDF di riferimento.

I tempi

Per quanto riguarda i tempi tecnici, questi sono determinati in gran parte dalla disponibilità degli uffici comunali. Dovrà essere un proprio professionista a richiedere al comune tutti i documenti relativi all’immobile/terreno. Questi verranno consegnati su appuntamento e potrebbe volerci un giorno come anche un mese o più. Starà poi alla celerità del professionista la verifica dell’assenza di abusi, dei requisiti e la realizzazione del progetto. Questi elementi sono fondamentali per presentare la pratica urbanistica. Se le carte sono in ordine e il progetto pronto, si tratta veramente solo di recuperare i documenti necessari in comune.

La richiesta catastale può procedere subito dopo l’approvazione comunale della pratica urbanistica. Va comunque presentata entro 30 giorni dal termine dei lavori e non richiede grossi tempi. Di norma questi sono compresi fra 2 giorni ed 1 settimana.

Entro un massimo di 15 giorni dalla fine dei lavori bisogna effettuare la Segnalazione Certificata di agibilità. Questa è subordinata all’aggiornamento catastale e necessaria ad ottenere il certificato di agibilità.

Una volta ottenuto il Certificato di Agibilità il percorso sarà finalmente concluso e si potrà iniziare ad utilizzare l’immobile per i fini desiderati.

Le possibili sanzioni

L’intero iter burocratico è piuttosto complesso e si possono delineare sanzioni e reati sia per omissioni che per errori procedurali.

Per esempio in caso di verifica di difformità catastale si può pagare una sanzione che va da 4 a 2065 euro, in base alla gravità.

Non seguire le procedure del cambio di destinazione d’uso correttamente o l’utilizzo improprio di un immobile possono andare a definire il reato di Abuso Edilizio.

L’Abuso Edilizio è un reato di tipo penale con due anni di pena minima (limite che consente di richiederne la sospensione). A questo vanno però aggiunte le sanzioni amministrative che vanno da 5160,00 a 51.600,00 euro.

Conclusioni

Il cambio di destinazione d’uso è una pratica comune e ben regolamentata. In più i recenti decreti di semplificazione si sono mossi nel senso di renderla sempre più pratica e accessibile. Da ufficio ad abitazione, da casa a ristorante, da magazzino commerciale a complesso residenziale; le possibilità sono moltissime. Prima di approfittare delle condizioni di un acquisto favorevole però, si deve essere consapevoli dei costi e dei tempi tecnici. Consigliamo vivamente di rivolgersi ad un tecnico qualificato per un consulto preliminare prima di procedere in quanto, oltre a rischiare di vedere i propri piani rovinati, si può anche incorrere in brutte sanzioni.

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