CROWDFUNDING IMMOBILIARE

Cos’è il crowfunding Immobiliare?

È una forma di investimento in cui aziende e privati possono finanziare progetti immobiliari di costruzione e riqualificazione. Il soggetto promotore può pubblicare la proposta in una delle tante piattaforme online dedicate, specificando la quantità di fondi che vorrebbe raccogliere, dettagli, caratteristiche e rendimento stimato. Se la raccolta fondi andrà a buon fine, alla conclusione del progetto, gli investitori verranno remunerati proporzionalmente alle quote versate.

La raccolta fondi tramite crowdfunding da qualche anno da la possibilità di finanziare progetti di tutti i tipi. Tramite crowdfunding si può diventare azionisti di una start-up innovativa (equity crowdfunding), assicurarsi una copia di un nuovo gioco da tavolo (progetto kickstarter) o anche effettuare delle donazioni solidali (donation crowdfunding).

Ritornando agli investimenti immobiliari, si distinguono l’equity crowdfunding e il lending crowdfunding. Nel primo caso si diventerà a tutti gli effetti soci partecipanti (azionisti) nel progetto, mentre nel secondo si sarà semplici finanziatori che forniscono liquidità in cambio di una remunerazione sotto forma di interessi. Senza entrare nei dettagli, si tratta di due forme di investimento distinte e questo può fare una grossa differenza sulla sicurezza dei guadagni (in positivo o negativo) e sulla tutela del capitale versato. Spesso al lending crowdfunding è associata una rendita e una scadenza prestabilita, mentre nel caso dell’equity crowdfunding si parla di rendite prospettiche che si andranno a definire solo a conclusione del progetto.

Perché investire nel crowdfunding immobiliare?

Finanziare un progetto di crowdfunding immobiliare da la possibilità di investire nel settore immobiliare a tutti quei soggetti che non vogliono o non hanno le disponibilità finanziare per acquistare intere proprietà o ristrutturarle. Si può investire anche solo qualche centinaio di euro.

I margini sull’investimento possono superare facilmente quelli disponibili sul mercato per prodotti a basso rischio come obbligazioni o fondi comuni.

Inoltre da l’opportunità di diversificare nel real estate, considerato una tutela su alti tassi di inflazione e poco correlato rispetto alla borsa, e anche all’interno del real estate stesso: con molte piccole partecipazioni in progetti con target, aree geografiche e gradi di rischio diversi.

Come investire nel crowdfunding immobiliare

Investire nel crowdfunding immobiliare è molto semplice. Basta registrarsi su una delle tante piattaforme dedicate, siti Web (potete vederne un elenco a fine articolo), ed effettuare un versamento. Su alcuni siti si può utilizzare anche una semplice carta di credito.

Quanto si può guadagnare con il crowdfunding immobiliare? Conviene?

I rendimenti sul capitale investito in un progetto possono facilmente superare il 10%. Questi di solito espressi come rendimenti lordi annualizzati.

Nel caso di un investimento di tipo equity si deve sempre guardare alla durata stimata per la conclusione e al fatto che i valori di vendita prospettati siano realistici. In pratica, prima di guadagnarci veramente, il progetto deve essere concluso, i costi rispettati e la vendita realizzata ad un prezzo soddisfacente. Queste sono anche le ragioni per cui i rendimenti finali sono solo stimati. I costi potrebbero variare rispetto alle stime, i tempi allungarsi o il prezzo finale di vendita potrebbe essere diverso dalle aspettative (anche in positivo). Per esempio, se i valori di vendita nella zona dovessero apprezzarsi durante la realizzazione del progetto (normale fenomeno collegato al mercato), si potrebbero realizzare guadagni superiori alle aspettative.

Nel caso di investimenti di tipo lending di solito il rendimento prospettico è inferiore, ma gli interessi e i tempi del rimborso sono già concordati in anticipo come un normale prestito. L’unico problema potrebbe essere un’insolvenza o ritardo nei pagamenti concordati.

Per i soggetti promotori può essere conveniente affidarsi al crowdfunding invece che alle linee di finaziamento classico (mutui bancari) o a liquidità propria. Le ragioni possono essere molteplici e vanno da tassi di interesse troppo elevati, difficoltà nella concessione del credito o ragioni fiscali.

I vantaggi del crowdfunding immbiliare

Rispetto ad un investimento immobiliare tradizionale i vantaggi sono molteplici:

  • possibilità di investire piccole cifre (anche solo 50 euro)
  • non serve possedere particolari conoscenze tecniche
  • basta un versamento da carta di credito o conto bancario
  • nessun problema con notai, catasto, autorizzazioni, documenti
  • nessuna tassa da versare (IMU, TARI, TASI)

Fino ad ora chi desiderava iniziare ad investire o diversificare nel mercato immobiliare aveva bisogno di un capitale iniziale consistente e una certa conoscenza delle procedure (autorizzazioni, richieste, acquisto e vendita, fiscalità). Insomma non era cosa per tutti, considerando anche il tempo da dedicare attivamente e in prima persona al progetto. Con il crowdfunding immobiliare, se tutto va a buon fine, l’investitore non deve fare nulla se non vedersi accreditati i propri utili annualmente o alla conclusione del progetto (e pagare le imposte relative, Es. capital gain).

I rischi del crowdfonding immobiliare

I rischi sono molteplici, ma simili di quelli di un normale investimento societario, azionario o nel prestito di denaro:

  • fallimento o insolvenza della società promotrice (per la normativa fallimentare, in questo caso sono tutelati prioritariamente i prestatori (lending) rispetto ai soci (equity))
  • blocco o prolungamento dei tempi di conclusione lavori
  • sottostima dei costi di realizzazione
  • difficoltà nel trovare acquirenti al prezzo desiderato
  • cambiamento condizioni di mercato

Prima di investire in un progetto di crowdfunding immobiliare è sempre opportuno effettuare una ricerca approfondita sul progetto, sulla società promotrice e sulle prospettive di mercato. Nelle piattaforme dedicate si trovano spesso tutti i dettagli e anche delle analisi. Per esempio ci sarà copia dei documenti catastali e i riferimenti alla società, ricordando che lo scorso 10 novembre è entrato in vigore un l’ECSP(Regulation on European Crowdfunding Service Providers for Business) che va a determinare i requisiti e l’affidabilità dei soggetti.

Due fattori da considerare sono il valore finanziato tramite crowdfunding rispetto alla dimensione del progetto (Loan to value) e la tutela tramite ipoteca di primo grado. Se la percentuale di finanziamento del progetto tramite capitale esterno è molto alta (spesso anche sopra al 75%) allora il rischio aumenta, mentre la presenza di un’ipoteca di primo grado garantisce che l’immobile, nel peggiore dei casi, sarà liquidato a beneficio degli investitori.

Quali sono le migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare?

Ecco un breve elenco di alcuni dei siti di crowdfunding più affermati in Italia:

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